Hoe wordt de huurprijs bepaald ?


Twee partijen bepalen op vandaag de huurprijs:

A) De eigenaar:
Voor de eigenaar/verhuurder betekent een huurprijs die hij ontvangt een rendement op zijn investering.
Bij de vastlegging van de gevraagde huur zal de eigenaar meestal zijn indertijd betaalde aankoopprijs laten meespelen in de bepaling van de huur. Uitgevoerde renovaties die een huurder ten goede komen evident ook.

B) De huurder:
Zijn bereidheid tot het betalen van geld, voor het verkrijgen van huurgenot. Hij zal de afweging prijs/kwaliteit maken. Wat krijgt hij/zij terug in kwaliteit (rust, luxe, goede ligging…) voor het bedrag dat hij/zij maandelijks neertelt. 

De overheid adviseert en houdt de vinger aan de pols, maar laat (tot op heden) partijen vrij om een huurprijs overeen te komen. Er zijn wel enkele decretale beperkingen zoals bijvb. bij huurwissel niet zomaar roekeloos de huurprijs verhogen enz.

Op welke factoren dient de verhuurder zich best te baseren om de huurprijs te bepalen,
én de huurder om een voorgestelde huurprijs op zijn beurt te begroten, deze vervolgens te appreciëren als fair of onfair, eventueel daaromtrent te overleggen met de eigenaar, en tot slot de gevraagde huur al dan niet te aanvaarden ?

  1. Regio:
    Gent centrum en Gent rand zijn duurder dan sommige andere gemeentes zoals Waarschoot, Oostakker,…
    Evidente reden:
    – nabijheid van een grootstad met uitgangsleven welke snel bereikbaar is met de fiets of te voet.
    – Maar ook in bijvoorbeeld een grote gemeente zoals Evergem kan er een merkelijk prijsverschil zijn om te huren in Rieme, dan wel in Evergem centrum: 
    Is er een dorpscentrum met winkels op wandelafstand of dien ik om een kwartje kilo boter te kopen 5 km te rijden ?
  2. Bereikbaarheid:
    Is er openbaar vervoer met haltes in de buurt die ervoor zorgt dat de huurder bereikbaar is voor zijn of haar bezoekers, maar hij/zij ook vlot op zijn/haar werk kan geraken ?
  3. Inplanting:
    Ligging in Zelzate met een brug die vrije doorgang soms bemoeilijkt kan zijn repercussie hebben op de huurprijs, evenals het gelegen zijn langs een drukke baan of eerder in een doodlopende straat ?
  4. Vraag en aanbod: 
    Zijn er al dan niet nog soortgelijke panden die te huur worden aangeboden,
    of  is het voorgestelde huurpand niet alledaags in zijn soort ?
    Wie beweegt zich op de (ver)huurmarkt, zijn er veel verhuurders of slechts enkelen ?  Zijn er veel kandidaat-huurders ? 
    Is er veel vraag naar dit type woning/appartement dat wordt aangeboden ?
  5. Periode & beschikbaarheid:
    In de lente en de herfst zijn de gevraagde huurprijzen soms lichtjes duurder voor dezelfde panden. Er zijn meer kandidaat-huurders die bijvb. willen starten met huren op 01/09 (enorm verschil met bijvb. 01/08), en weinigen verhuizen graag midden in de Grote Vakantie of op 31/12. Bijgevolg kan dit zijn repercussie hebben op de respons bij een te-huurstelling, zodat de verhuurder dan soms bij uitblijven van een geschikte kandidaat zijn prijs lichtjes naar beneden aanpast.
    Een kandidaat-huurder zal misschien sneller toeslaan als een huurpand snel beschikbaar is en terecht een licht hogere huurprijs aanvaarden, als hiermee een acuut probleem is opgelost (vb. apart gaan wonen na scheiding)
  6. Comfort:
    – moderne keuken
      a) is er een vaatwasser aanwezig 
      b) is er een ruime ijskast aanwezig, met vriesvak?
      c) is er een ingebouwde oven – microgolf?
      …
    – moderne badkamer
      a) is er een inloopdouche ?
      b) is er vochtextractie voorzien (luchtafzuiging)
      c) zijn de muren afwasbaar ? (vb. betegeld tot boven)

    – Het aantal toiletten in het huurpand. Eén of twee maakt een merkelijk verschil. Hangtoiletten of oude waterverslindende WaterClosets ?
  7. Tuin of terras
    – terras al dan niet zongericht, past er een tafel en stoelen op?
    – tuin niet te groot, want dat creëert nood aan onderhoud
    – Onderhoud van de tuin is huurderslast, behalve de grote werken (snoeien extreem hoogstammige bomen enz.), blijft de verantwoordelijkheid hiervoor bij de huurder of draagt de eigenaar zijn deel hierin bij ? (vaak is dit het geval omdat de eigenaar dan zeker weet dat de tuin netjes wordt onderhouden) => heeft dus allemaal zijn impact op de huurprijs.
    – Is er een vijver aanwezig ? Wie is verantwoordelijk voor de erin aanwezige vissen, onderhoud filter (normaliter huurder). Dus in ‘plus’: het genot van een mooie vijver, in ‘min’: de onderhoudskost en de arbeid ! Dit dient voor een grote vijver begroot te worden in euro’s.
  8. Geurhinder
    Bevindt het terras zich boven een inkom van een frituur- of pittazaak ?
  9. Lawaaihinder
    Bevindt het appartement zich in een gebouw waar ook een berucht nachtcafé net onder U is ingeplant ?
    Of zijn er drie luxeappartementen getoverd in een gerestaureerd oud Postkantoor, maar zorgt de houten roostering met authentiek parket ervoor (welke ingevolge regels uitgaande van stedenbouw niet mochten vervangen worden) ervoor dat uw onder- en bovenbuur elke kleine stap opmerken als tergend op den duur ‘licht tormenterend’ gekraak ? De zittende huurder zal bij huurwissel U hier graag van op de hoogte brengen. Bijgevolg kan een té scherpe aangeboden huurprijs voor een (op het 1e zicht) toppand, echt wel zijn verklaring hebben.
    De vastgoedmakelaar die zulks weet of vermoedt dient vast en zeker de kandidaat-huurder hiervan op de hoogte te brengen.
    Zulk een appartement is daarom niet “slecht”, maar het zal zaak zijn om gepaste (rustige) types boven- en onderhuurders te matchen.
  10. Oppervlakte
    – 2-slkappartement vanaf 70m² is goed leefbaar, 90 m² relatief ruim, 100m² en meer mag men groot noemen.
    – Grootte van de living, kunnen er bijvb. grote kasten staan, of zijn er veel hoeken en (schuine) kanten ?
  11. Garage of staanplaats inbegrepen.
    Kan een wagen er gemakkelijk in en uit, en éénmaal erin, kan U er dan nog makkelijk in en uit ?
  12. Buren: bevindt de woning zich naast de uitvalsbasis van marktkramers die elke ochtend in het weekend aanzetten om 6u met het nodige lawaai van de koelgeneratoren voor hun vrachtwagens?
  13. Lichtinval !
    Betreft het een eerder ‘donker’ appartement met weinig ramen ?
    Maar ook: hangt naast het raam een straatverlichting die vanaf valavond tot ’s ochtends alles in uw woonkamer in het ‘geel’ doet oplichten ?
    Of een sterk verlicht reklamepaneel dichtbij het huurpand kan ook voor ‘lichtoverlast’ zorgen. Is dit ingecalculeerd als een ‘minnetje’ in het huurgenot ?
  14. Hoogte van de zoldering: 2,5 meter is ideaal. Lager kan een besloten gevoel veroorzaken, hoger zadelt de huurde op met duurdere stookkosten, alhoewel hoge plafonds voor een sterk ruimtegevoel kunnen zorgen en dus vaak gewild zijn !!
  15. Uitzicht: Kijken alle ramen uit op een muur of heb je zicht op een natuurreservaat ?
  16. Energiezuinigheid
    Dakisolatie en dubbel glas is een must voor woninghuur, maar is er een goede EPC-score ?
    Vraag inzage in het EPC-certificaat. Naast de oppervlaktes en volumes van de woning/appartement vindt U er ook alle info omtrent de energiezuinigheid terug. Waar is er al dan niet warmteverlies enz.
  17. Aantal kamers
    – Een 3- of 4-slaapkamerappartement zal in principe een hogere huurwaarde kennen dan een 1 of 2-slk-appartement.
    – Er dient dan echter ook extra sanitaire voorziening aanwezig te zijn (vb. 2e kleine badkamer), zodat een groter gezin zich vlot kan organiseren.
  18. Plein-pied (alle ruimtes op GV vb. bungalow), of een woning met veel niveauverschillen en massa’s treden 🙂 ?
  19. Extra luxe: Jacuzzi – stoombad – Zwembad
    Normaliter draagt de huurder de onderhoudskosten, dit dient goed opgenomen te worden in de huurovereenkomst. Beide partijen kunnen een deel op zich nemen (is voor zulke luxe-uitrusting vaak aangewezen) => heeft bijgevolg een impact op de huurprijs.


    Bertil Reunis
    Bestuurder
%d bloggers liken dit: